Dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim tại quận Hoàng Mai, TP Hà Nội (Ảnh: Hà Phong).

Thậm chí, dự án NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) mặc dù chưa được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng đang được rao bán chênh khá cao so với giá mở bán vào tháng 3/2023.

Ví dụ, một căn nhà ở xã hội có diện tích 69,8m2, thiết kế 2 phòng ngủ đang được rao bán với giá 2,9 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần so với thời điểm mở bán tháng 3/2023. Người bán giới thiệu, căn nhà này đang có giá cực tốt nếu người mua thiện chí có thể thương lượng thêm. Theo pháp luật thì nhà ở xã hội 5 năm sau mới được chuyển nhượng, nên bây giờ nếu mua, 2 bên sẽ lập vi bằng, khi đủ thời hạn sẽ sang tên.

Có thể thấy, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, giá nhà ở xã hội thứ cấp thậm chí đã bị đẩy ngang ngửa so với chung cư thương mại. Song, xu hướng tăng giá nhà ở tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục diễn ra nếu không giải được bài toán nhà ở xã hội.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - cho biết cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%. Còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Chỉ khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Theo ông, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.