Quy định mới về quỹ đất phát triển nhà thương mại, bỏ khung giá đất sẽ sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém về năng lực, tài chính, theo các chuyên gia.
Ngày 1/8, ba luật sửa đổi quan trọng về bất động sản gồm Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Theo chuyên gia, các luật được thi hành sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ thể tham gia thị trường, nhất là chủ đầu tư dự án bất động sản.
Tại tọa đàm về thị trường bất động sản do báo Dân Việt tổ chức, sáng 1/8, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc "vui mừng vì có cơ sở tháo gỡ khó khăn cho các dự án", nhưng cùng đó vẫn còn nỗi lo. Bởi những dự án chưa đủ điều kiện sẽ bị loại, nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường.
Ông Đính nói, thời gian qua, không ít doanh nghiệp khác ngành "lấn sân" sang đầu tư bất động sản với kỳ vọng siêu lợi nhuận, song phải nhận trái đắng. Đơn cử, bất cập trong cách tính tiền sử dụng đất khiến hàng loạt doanh nghiệp rơi vào cảnh "làm cũng chết mà không làm cũng chết" vì không lường trước chi phí.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, bảng giá tiệm cận với thị trường giúp người dân được hưởng mức đền bù nhiều hơn, còn doanh nghiệp đối mặt áp lực nguồn vốn sẵn có lớn hơn.
"Thời gian tới, không còn 'sân chơi' cho chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính. Thị trường chỉ còn chỗ đứng cho chủ đầu tư có quỹ đất lớn, nguồn lực mạnh để phát triển đại dự án", Chủ tịch VARS cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đính phát biểu tại tọa đàm sáng 1/8. Ảnh: Hưng Phạm
Theo ông Đính, thực tế những khó khăn hiện hữu của thị trường địa ốc đã bộc lộ cách đây 5 năm. Thời điểm 2018-2019, hơn nghìn dự án có dấu hiệu không thể triển khai. Đến nay, theo thống kê của VARS, hơn 1.200 dự án phải dừng, tương đương 30 tỷ USD "nằm im". Lý do là trước đây các doanh nghiệp dễ dàng tham gia thị trường, phát triển dự án dù năng lực triển khai và tài chính yếu kém.
Cùng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing (đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn), cho biết hơn một thập kỷ trước, doanh nghiệp "cứ có đất là dễ dàng phát triển dự án, huy động vốn từ nhà đầu tư". Tình trạng này sẽ giảm bớt khi ba luật mới có hiệu lực. Khi đó, chủ đầu tư có đất chưa chắc làm được vì liên quan đến mức độ phù hợp của sản phẩm đầu ra.
Theo chuyên gia, hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải định hình chiến lược phát triển dài hạn, đa dạng loại hình sản phẩm. Ví dụ, với thị trường chung cư, trước chỉ phân khúc bình dân, cao cấp, nhưng gần đây có thêm sản phẩm hạng sang, siêu sang. Điều này cho thấy chiến lược thay đổi của nhiều chủ đầu tư lớn để phù hợp xu hướng gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam và thế giới.
"Cuộc chơi minh bạch hơn khiến những chủ thể có năng lực yếu kém gần như không còn đất để diễn", ông Trung cho hay.
Một tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí ở Đà Nẵng với tổng vốn đầu tư 5 tỷ USD, hiện bỏ hoang, chờ chủ đầu tư tái khởi động. Ảnh: Nguyễn Đông
Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cũng nhìn nhận các quy định mới sẽ dẫn tới thay đổi trong cơ cấu thị trường và quy mô doanh nghiệp. Thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu mới, các chủ đầu tư nhiều tiềm lực có lợi thế phát triển tại thị trường lớn, còn doanh nghiệp năng lực kém, ít kinh nghiệm dần bị đào thải.
Ông Đỉnh khuyến nghị doanh nghiệp quy mô nhỏ buộc phải có chiến lược tăng vốn hoặc sáp nhập để hình thành các công ty mới, nhằm đáp ứng điều kiện tiếp cận việc đấu giá, đấu thầu và triển khai dự án.
Dự báo về diễn biến thị trường thời gian tới, các chuyên gia cho biết nguồn cung nhà ở chưa cải thiện rõ rệt bởi cần thời gian để ba luật liên quan thực sự "ngấm" vào thị trường. Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng nhiều phân khúc bất động sản như nhà ở, đất nền vẫn có xu hướng tăng giá do cung thắt chặt hơn, nhưng khó xảy ra "sốt nóng".
Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, cho biết ba luật sửa đổi được thi hành sớm có nhiều tác động tích cực cho thị trường, giúp chủ đầu tư tiếp cận đất đai minh bạch hơn. Điều này đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư và người dân, hạn chế rủi ro khi họ mua dự án không đủ điều kiện pháp lý hay không thể hoàn thành.
Ngọc Diễm
Đăng thảo luận